Desgraciadamente, en muchos arrendamientos, el arrendatario no desocupa el inmueble a la terminación del contrato. Esto además de convertirse en un dolor de cabeza para el arrendador, si no se tiene cuidado, también pudiera convertirse en una prórroga a favor del arrendatario, así que… cuidado!
La Tácita Reconducción.
En materia de arrendamientos, existe la figura de la “tácita reconducción” que, en pocas palabras, significa la prórroga automática del contrato en virtud de que:
(1) que el arrendatario continúa en posesión del inmueble después del vencimiento del contrato y
(2) el arrendador no se opuso a dicha posesión del inmueble.
La Jurisprudencia.
En materia de arrendamientos y de la tácita reconducción existen diversos criterios judiciales… aquí transcribo algunos fragmentos de una jurisprudencia obligatoria:
…la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y… dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido…”
…todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino…”
…no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo…”
…la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias… que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.”
Conclusión.
Del criterio jurisprudencial anterior llegamos a la conclusión de que para cualquier arrendador es importantísimo que, en caso de que el arrendatario no desocupe el inmueble al vencer el contrato, el arrendador deberá hacer constar su oposición a dicha ocupación dentro de los 10 días siguientes al vencimiento del contrato ya que, de lo contrario, el contrato se tendrá por renovado por tiempo indefinido.
Como siempre, estoy a tus órdenes para apoyarte en los temas legales de tu empresa.
Jorge Mafud – (81) 8399-0579
Si te gusto este articulo, por favor, compartelo y recuerda tambien que puedes apuntarte para recibir, GRATIS y directamente en tu email, las actualizaciones de este sitio
Entradas Relacionadas:
- Fianza, Debe ser Prorrogada Expresamente. Con relación al contrato de fianza regulado por el Código Civil, en ocasiones he sido abordado con la pregunta de si el fiador continúa obligado...
- 10 Tips sobre la Fecha de Vencimiento de Pagarés En este sitio he abordado en varias ocasiones el tema de los pagarés y, definitivamente, ha sido el tema que mas reacciones, comentarios y...
- Pagos Mensuales; Una Opción de Redacción. Muchas veces los empresarios pactan el pago de cierta prestación “en parcialidades” o mediante pagos mensuales (o semanales, etc.) sucesivos. Cuál es la mejor manera...
- Está Completo tu Contrato? Todos hemos visto alguna vez un contrato (… y nosotros los abogados, mas todavía). En este post quiero enumerar las partes básicas de un contrato:...
- Las Prórrogas o Renuncias en Contratos deben Documentarse. Cuando dos o más partes firman un contrato, se otorgan e imponen diversos derechos y obligaciones. Ahora, en un mundo ideal todos los derechos y...
ahora se me presenta un caso en el que una empresa (persona moral) tiene posesion de un bien inmueble hace mas de 29 años; una persona fisica presenta un contrato de arrendamiento de 1980 entre ella y un representante legal de la emrpesa, alegando que el contrato es vigente por tácita reconduccion (desde 1981 que fue su termino), no existe pago alguno de rentas, y en 2005 presenta en juicio sumario el contrato pidiendo la desocupacion de inmueble, siendo que nadie conocía el contrato hasta 25 años despues, el arrendatario nunca ha recibido renta derivado de ese contrato, y ahora aduce que el contrato sigue vigente por tácita reconduccion.
siendo dificil de creer que un arrendador deje de cobrar rentas por 25 años sin pronunciarse en ningun sentido.
En este caso no exíste alguna caducidad al derecho del arrendador.?
opera la tácita reconduccion aun y pasado tanto tiempo?
Hola Juan… oye que interesante caso!
Me parece que hay varias cuestiones que considerar:
a) dices que apareció un contrato entre el supuesto dueño y un representante legal de la empresa poseedora del inmueble… la firma del representante legal de la empresa es verdadera?
b) El inmueble es, efectivamente, de la persona física que ahora reclama la desocupación?
c) Asumo que, efectivamente, la empresa poseedora no es propietaria del inmueble pero, cómo es que entró en posesión de éste hace 25 años?
d) En cuanto a prescripción de la acción considero que ésta no se da ya que el contrato es de tracto sucesivo, o sea, continúa en el tiempo y, en principio, el arrendatario siempre tiene la obligación de pagar la renta.
e) La verdad, si el ahora demandante es realmente el propietario del inmueble me parece que la empresa poseedora pudiera estar en un problema legal fuerte ya que estaríamos hablando de muchos años de renta no pagada y, aunque se lograr desacreditar la veracidad del contrato de arrendamiento, la regla general seria que, por medio de peritos, tendría que determinarse el monto de la renta comercial o bien que la empres poseedora lograra acreditar que la posesión del inmueble ha sido en comodato.
La verdad me parece que un caso así tendría que analizarse con cuidado para platear la mejor defensa para la empresa poseedora.
Saludos y a tus órdenes.
JM
Jorge, agradezco tu respuesta
efectivamente caso raro,
el problema ha sido en que el que firma como representante legal no se puede afirmar que tuviese poderes para ello, pero tampoco se puede afirmar o probar lo contrario, y ante ello y la fé notarial donde solo dice que lo era, sin mayor dato o comprobación, lo ha dado por prueba fehaciente.
ahora la empresa nunca ha pagado o pago renta, por 25 años, por lo que se ha esgrimido que nunca operó dicho contrato, (de hecho ya en juicios diversos solicitaron la recision del contrato por falta de pago) y la empresa fue absuelta en las excepciones, pero dejaron sin menoscabo los derechos del actor, que es lo que ahora nos ocupa,
entendiendo que la tácita recundución implica una aceptación bilateral al no oponerse el arrendador y pagar el arrendatario, lo cual no es el caso, el supuesto arrendador se tardó 25 años en ejercer y presentar el contrato aun y cuando no recibia pago alguno.
Juan, lo que no me queda claro entonces es, cómo es que la empresa entró en posesión del inmueble? Quién le dio acceso? Estoy suponiendo que la empresa reconoce no ser la propietaria del inmueble. Por otro lado, el representante legal que mencionas que tipo de poderes tenia (ya que señalas que al parecer no tenía facultades para obligar a la empresa)? Otra cosa que me llama la atención es que comentas que ya ha habido juicios en el pasado y, por lo que entiendo, el arrendador no los ha podido ganar.
Realmente me parece interesante el caso y, si tienes mas información, me gustaría conocer mas de el.
Saludos!
JM
Soy dueño de una casa y la estoy rentando ahorita. El contrato es por 1 año y termina en unos cuantos meses. Por lo que dices en tu artículo abogado, si el inquilino no se quiere salir tengo que hacer algo? Que pasa si no hago nada? Lo tengo que demandar?
Gracias por tus comentarios
Hola Javier, muchas gracias por tu visita y tu comentario.
Efectivamente, en principio, el arrendatario tiene la obligación contractual de desocupar la casa al terminar el contrato, salvo que exista un convenio de prorroga PERO resulta que el código civil da, por regla general, a los arrendatario el derecho de prorroga si el arrendador no se opone expresamente a la ocupación después de vencido el contrato.
Como lo comento en mi artículo, la Suprema Corte ha pronunciado que, si el arrendador no manifiesta expresamente que no esta de acuerdo en que el arrendatario continúe ocupando la casa, se interpretará como que el arrendador estuvo de acuerdo.
El plazo para hacer esta manifestación es de 10 días y tendría que hacerse, ya sea mediante notario público o bien presentando la demanda correspondiente.
Saludos y a tus órdenes!
JM